Contrato de arras seguro en Madrid

El contrato de arras es la pieza clave que asegura la compraventa antes de notaría. En FYm Real Estate utilizamos un modelo sólido y claro que protege a ambas partes, fija plazos realistas y previene incidencias habituales (financiación, cargas, documentación pendiente).

Tipos de arras y cuándo elegir cada una

Penitenciales (art. 1454 CC)
Permiten desistir: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble.
Confirmatorias
Prueba del acuerdo y anticipo del precio. No permiten desistir libre; ante incumplimiento se reclama cumplimiento/daños.
Penales
Se pacta una penalización específica por incumplimiento, además de poder exigir cumplimiento.

Recomendación práctica

En operaciones con financiación pendiente, solemos proponer arras penitenciales con condición suspensiva de hipoteca y calendario claro de hitos. Si ambas partes desean máxima firmeza, se valoran confirmatorias o penales.

Contenido mínimo del contrato de arras

  • Identificación de partes y título de propiedad del vendedor (escritura/nota simple).
  • Descripción del inmueble (finca registral, anejos: garaje/trastero, metros según título).
  • Precio total, forma de pago y cuantía de la señal.
  • Plazo máximo para elevar a escritura pública y calendario de hitos (tasación, hipoteca, cancelación de cargas).
  • Distribución de gastos (notaría, registro, gestoría, impuestos) conforme a la ley o pacto.
  • Estado de cargas y posesión: libre de ocupantes, al corriente de pagos (IBI, comunidad).
  • Condiciones suspensivas/resolutorias (financiación, VPO, licencias, subsanación documental).
  • Régimen de desistimiento/penalización (según tipo de arras).

Señal y plazos realistas

La señal suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio, según tipología y demanda. Los plazos habituales hasta notaría van de 30 a 90 días, ajustados a obtención de hipoteca, cancelación registral de cargas o gestiones en caso de vivienda de protección oficial (VPO, VPPB, VPPL).

Condiciones suspensivas frecuentes

  • Concesión de financiación en condiciones mínimas (tipo/plazo) y plazo para resolución bancaria.
  • Cancelación de hipoteca/cargas y gestión de certificados de deuda/cancelación registral.
  • Autorizaciones y requisitos de VPO, VPPB, VPPL (precio máximo, derechos de tanteo/retracto).
  • Aporte de documentación pendiente (certificado energético, ITE si aplica, estatutos, derramas).

Documentación que revisamos antes de firmar

  • Nota simple actualizada y recibo de IBI/comunidad.
  • Certificado de estar al corriente de pagos de comunidad.
  • Certificado energético y, si procede, cédula/compatibilidad.
  • Planos, escrituras de anejos y situación de arrendamientos u ocupantes.

Coordinación con notaría y postventa

Nos ocupamos de coordinar documentación con notaría, cuadrar agendas y preparar minuta. Tras la firma, ayudamos con liquidación de impuestos y gestiones registrales.
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Preguntas frecuentes

¿Qué tipo de arras me conviene?
Depende de tus objetivos: flexibilidad (penitenciales), máxima firmeza (confirmatorias/penales) y condiciones de financiación.
Si está pactada como condición suspensiva y se demuestra la denegación, la operación se resuelve sin penalización.
Entre el 5% y el 10% según inmueble y demanda. Buscamos equilibrio entre compromiso y seguridad.
Sí, pero ajustadas a normativa (precio máximo, autorizaciones y derechos de tanteo/retracto). Te guiamos en cada trámite.
Lo fijamos en el contrato según calendario de hitos, normalmente entre 30 y 90 días.
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