«La escasez de viviendas para satisfacer la demanda generada por la formación de nuevos hogares representa uno de los principales obstáculos para el futuro de la economía española, debido a su impacto negativo en el mercado laboral.»

La falta de viviendas para hacer frente a la creciente demanda, impulsada por los flujos migratorios, se ha convertido en uno de los principales obstáculos para el futuro crecimiento de la economía española. El Banco de España estimaba en octubre que para cubrir este déficit se necesitaría construir alrededor de 500.000 viviendas entre este año y el próximo. Este déficit, sumado a la caída de los tipos de interés y al abaratamiento del crédito –que está liberando ahorro acumulado desde la pandemia– mantiene al mercado inmobiliario español en una situación de sobrecalentamiento, lo que continuará impulsando el aumento de los precios en 2025.

Las previsiones para el aumento de los precios son variadas. Las entidades financieras, con estimaciones más conservadoras, calculan incrementos más moderados. Por ejemplo, CaixaBank Research proyecta un aumento del 4%, superando la inflación. La entidad explica que la fortaleza de la economía española y la expansión del mercado inmobiliario hacen que los riesgos de un incremento más rápido en los precios no sean descartables. Un análisis similar realiza Bankinter, que también prevé una subida impulsada por la escasez de oferta, el encarecimiento del alquiler y la fortaleza del mercado laboral. Sin embargo, estiman que este crecimiento se moderará al 2% en 2026. En contraste, BBVA Research anticipa un aumento mayor, del 6% para el año siguiente.

Por otro lado, algunos estudios apuntan a escenarios más complicados, donde los precios de venta podrían volver a subir a dos dígitos. Según el informe de Forcadell-Universitat de Barcelona, se prevé un aumento del 10% en 2025, con un posible incremento aún mayor para la vivienda nueva, que en algunas áreas podría alcanzar hasta el 15%.

Este panorama no parece disuadir a los compradores. Se espera que las transacciones de viviendas crezcan hasta alcanzar las 825.000 unidades, una cifra que no se veía desde 2007, cuando se registraron 836.871 operaciones. Los portales inmobiliarios también han revisado al alza sus previsiones, con Fotocasa proyectando un aumento del 7%, y pisos.com estimando un crecimiento del 12%. Idealista, por su parte, anticipa un incremento del 10% para este año.

De hecho, el precio medio de la vivienda en España aumentó un 6% interanual entre julio y septiembre de 2024, según el Ministerio de Vivienda, acumulando ya 17 trimestres consecutivos de subidas. A pesar de que los precios han crecido más de un 19% en los últimos cuatro años, el mercado sigue siendo resistente a estos aumentos.

El mercado está siendo impulsado por una demanda insaciable y una oferta que no logra satisfacerla. Esto se refleja en los datos de notarios y registradores, que muestran que la firma de hipotecas está superando las transacciones de compraventa, lo que resalta la fuerte presencia de compradores extranjeros e inversores. Estos representaron el 34,4% de las operaciones en el tercer trimestre de 2024. Además, en octubre, las transacciones aumentaron un 18,1%, y la concesión de hipotecas subió un 24,4%, según el Consejo General del Notariado.

El desajuste entre oferta y demanda se ve agravado por varios factores estructurales. Los expertos señalan la escasez de suelo finalista y la falta de mano de obra especializada como los principales obstáculos. Además, los costes de construcción siguen siendo elevados, a pesar de haber moderado su aumento, y se mantienen un 30% por encima de los niveles previos a la pandemia. Por último, los cambios regulatorios y la baja productividad en el sector de la construcción también contribuyen a la falta de oferta. Según CaixaBank Research, mientras que el PIB real por hora trabajada ha crecido un 19,4% en toda la economía española entre 1995 y 2023, en la construcción ha caído un 27,7%.

Un informe conjunto de PwC y Urban Land Institute (ULI) también resalta que los principales actores del sector inmobiliario temen que el aumento de la regulación y el alza de los costes de construcción representen un riesgo para el mercado en 2025. No obstante, esperan que la confianza empresarial se mantenga, incluso crezca, al estabilizarse los tipos de interés y las valoraciones de activos.